Comme pour la location traditionnelle, le loyer des colocations hors charges peut être indexé en cours de bail (si une clause de révision figure dans le bail) ou lors de son renouvellement. L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par la loi Alur) pose les bases de cette révision annuelle. Comment calculer l’indexation ? Quand et comment la faire entrer en vigueur ? On vous dit tout sur les modalités inhérentes à l’augmentation des loyers pour 2017.
Le calcul de l’augmentation du loyer 2017
Qu’il s’agisse d’un contrat individuel ou d’un contrat solidaire, la méthode de calcul du nouveau loyer reste la même. Ici, on utilise l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee tous les quatre mois. Cet indice, reflétant en quelque sorte la progression de l’inflation, correspond à la moyenne de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers sur les douze derniers mois.
Chaque année, à la date anniversaire du contrat, il faudra alors appliquer le calcul suivant : Loyer actuel × Nouvel indice/Ancien indice. On notera que seul le loyer hors charges est révisé (on ne tient donc pas compte des charges locatives). Si vous n’avez pas augmenté le loyer de votre bien en colocation durant l’année 2015, vous prendrez le loyer courant comme base de calcul – la nouvelle loi ne prévoyant plus de rattrapage rétroactif.
Une question subsiste : le loyer peut-il baisser avec un IRL négatif, comme en janvier 2010 ? La logique obligerait à répondre par l’affirmative si la loi ne prévoyait pas une disposition assurant une certaine stabilité. En effet, le propriétaire est autorisé à inclure au bail une mention légale n’autorisant que les révisions à la hausse. À défaut de cette mention explicite, la révision pourra être envisagée à la baisse.
Les procédures inhérentes à l’augmentation des loyers en colocation
La révision du loyer peut intervenir chaque année en cours de bail, lorsque le contrat de location comporte une clause de révision annuelle du loyer. La date de révision est indiquée dans le bail. À défaut, la date anniversaire de la prise d’effet du contrat de location sera choisie. Il faudra être vigilant : si cette clause ne figure pas au contrat, le loyer reste fixe toute la durée de la location. En tout premier lieu, le propriétaire n’omettra pas de mentionner, dans le contrat de location, le dernier indice publié lors de sa signature, afin de pouvoir calculer l’indexation l’année suivante.
Avec les nouvelles dispositions de la loi ALUR, le propriétaire doit manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer. L’échéance et le moyen de manifester sa volonté n’étant pas explicitement énoncés, une lettre recommandée avec avis de réception semble suffire dans ce cas. En ne manifestant pas sa volonté dans les délais impartis ou en agissant tardivement, la révision sera au pire perdue ou ne vaudra que pour l’avenir, la rétroactivité ayant été écartée des dispositions.
L’augmentation du loyer en renouvellement de bail
En général, un bail est signé pour une durée d’un, trois ou six ans. La révision du loyer peut alors intervenir lors du renouvellement du bail. Cela se révèle possible quand le loyer appliqué est objectivement sous-évalué par rapport au marché. Dans ce cas, le propriétaire devra en faire la démonstration en prenant pour exemple les loyers pratiqués dans le voisinage pour un logement équivalent.
Le propriétaire est tenu d’informer les colocataires du nouveau loyer par lettre recommandée avec avis de réception au moins six mois avant la fin du bail. De leur côté, les colocataires peuvent en toute légalité accepter, refuser, voire ignorer la proposition d’augmentation émanant du propriétaire. Sans accord entre toutes les parties, la commission départementale de conciliation peut être saisie pour trouver un accord.
En dernier lieu, il est bon de se souvenir que le propriétaire bailleur peut aussi remettre à jour le loyer de son bien en colocation suite à des améliorations. Cette augmentation peut survenir en cours de bail, dans la mesure où les travaux engagés correspondent aux critères fixés par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 17 c modifié.
