Conformément à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un propriétaire bailleur peut proposer son bien à la colocation après signature d’un bail individuel, engageant chaque colocataire isolément ou d’un bail solidaire ou unique, commun à tous les colocataires. Deux formules comportant chacune des avantages et des inconvénients, des droits et des devoirs. Quel contrat choisir ? Comment procéder pour être en conformité avec le droit ?
Le bail individuel : un contrat par colocataire
Contraignant lors de sa mise en place, le bail individuel offre des garanties intéressantes et une gestion simplifiée. Le propriétaire fait signer un contrat nominatif à chacun des colocataires. Chaque pièce est nominativement attribuée. Les conditions d’utilisation des parties communes telles que la cuisine, la salle de bain, les pièces de vie sont stipulées dans le contrat. Chaque colocataire se voit attribuer un espace privatif d’une superficie au moins égale à 14 m2 dans un volume de 33 m3 au minimum. En contrepartie, chaque colocataire s’acquitte de sa part de loyer à titre individuel évitant ainsi les questions de solidarité en cas de défaut de paiement ou de départ d’un des colocataires. En termes de restitution de dépôt de garantie, le bail individuel se rapproche du fonctionnement du bail classique.
Le contrat solidaire : tous pour un, un pour tous !
Moins formel, le bail solidaire se matérialise sous forme de contrat unique incluant tous les colocataires. Il oblige à mentionner et à comporter tous les noms et signatures des colocataires. L’attribution des chambres et la répartition des pièces sont laissées à la discrétion des occupants. Le logement doit atteindre une surface minimale de 16 m2 pour 2 locataires auxquels s’ajoutent 9 m2 par locataire supplémentaire. Le propriétaire est en droit de demander un loyer global versé en totalité et en une seule fois sauf contre-indication expresse. Les charges s’acquittent en avance avec régularisation annuelle ou par forfait sans régularisation possible.
Les modalités de répartition des frais entre colocataires peuvent suivre plusieurs procédures. À tour de rôle, chacun d’entre eux verse le loyer et se charge de recouvrir le remboursement de sa mise auprès des autres habitants. Une variante vise à déterminer un colocataire référent, missionné pour réunir les participations des occupants et faire parvenir le loyer au propriétaire. Le troisième procédé consiste à ouvrir un compte bancaire dédié avec mise en place éventuelle d’un virement ou d’un prélèvement automatique. Charge alors à chaque colocataire de verser sur ce compte bancaire sa part exacte du loyer. Pour garantir le bon fonctionnement de cette démarche, la clause de solidarité permet au propriétaire d’obtenir le paiement du loyer en faisant jouer la responsabilité de n’importe lequel des colocataires ou de son garant.
Le bail solidaire reste actif même lorsqu’un des colocataires donne son congé. Le loyer reste stable. Pour les contrats signés avant le 27 mars 2014, la clause de solidarité engage le colocataire sortant ou sa caution à payer les loyers et les charges jusqu’à l’échéance légale du bail. Pour les contrats signés après le 27 mars 2014, la clause de solidarité s’éteint à l’arrivée d’un colocataire remplaçant. Dans le cas de figure où aucun remplaçant ne prend en charge la quote-part du colocataire sortant, la clause de solidarité prend fin 6 mois après son départ. Le dépôt de garantie n’est restitué qu’au terme légal du bail. Le colocataire sortant peut procéder à un état des lieux au moment où il quitte la colocation pour désengager sa responsabilité sur d’éventuelles dégradations survenues après son départ.
Congé et notifications émanant du bailleur
Le contrat de colocation à titre de résidence principale doit respecter les clauses du bail type tel que défini par le décret du 29.5.15. Dans ce contexte, le bailleur est soumis à certaines obligations en matière de congé et de notifications. Le bail d’une colocation en meublé doit respecter la législation applicable aux locations meublées, et il en va de même si la colocation concerne un logement HLM, auquel cas le bail se conformera à la réglementation régissant ces logements. À noter qu’en cas de solidarité, le congé adressé par le bailleur à un seul locataire vaut pour tous les autres. Dans le cadre d’un contrat individuel, le bailleur doit adresser notifications, renouvellement de bail et congé à chaque colocataire.
Discussion1 Comment
Est-ce que cela veut dire que si le bien mis en colocation dispose de chambres individuels de moins de 14 m2, on ne peut pas faire de baux individuels ? Si non, pouvez nous expliquer la nuance ?